2019 LH 주택파쇼 Part.2 - 2019 부동산 전망과 우리나라 집값의 이해
자 LH 주택파쇼 두 번째 세션이다. 개인적으로 가장 듣고 싶었던 세션이다.
건국대학교 부동산학과 심교언 교수님이 발표하셨다.
● 인간거주환경 사업을 벌이는 유엔인간거주정착센터(UNCHS)에서 얘기하는 소득 대비 적정 주택 가격(PIR)은 3~5 정도이며 통상 10 이상이면 부동산에 거품이 끼었다고 말한다.
참고 1) PIR 관련 한국 부동산, 얼마나 비쌀까? Weconomy | 홍춘욱의 시장을 보는 눈
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/784531.html
한국 부동산, 얼마나 비쌀까?
Weconomy | 홍춘욱의 시장을 보는 눈
www.hani.co.kr
우리나라의 PIR 지수 변화를 보면 주택 사정은 꾸준히 좋아졌다는 점을 알 수 있다. 빨간색 굵은 점선이 우리나라의 PIR 지수의 변화 추세다. 그래프가 1986년부터 시작된 것은 그때부터 KB(前국민은행)이 국내 부동산에 대해 조사를 시작했기 때문이다.
● 서울의 경우는 어떨까? 서울은 PIR 이 7.8로 도쿄보다도 더 높다. 하지만 심 교수는 수도 서울의 면적이 워낙 좁다는 것을 감안하면 선진국 대비 크게 높지는 않다고 말한다.
홍콩의 면적(1,106km²)은 서울(605.2km²)의 거의 2배인데도 (부지 공급이 높다) PIR가 훨씬 높다.
밴쿠버는 115km² ... 정말 좁다. 시드니(12,368km²), 샌프란시스코(121.4km²), 런던(1,572km²), 도쿄(2,188km²)
그런데 가만 보면 수도의 면적과 PIR 간의 관계는 반드시 반비례하지는 않는다. (수도의 면적이 넓을수록, 즉 공급이 많다고 해서 PIR이 낮지는 않다는 것이다) 이 수치는 조금 더 공부해봐야겠다.
● 도시별 최고가 아파트 평당 가격을 보자. 우리나라의 최고가 아파트 평당 가격을 보면 그렇게 높은 편은 아니다.
그런데 이 자료에서 눈에 띄는 곳은 빨간색 선으로 표시된 1인당 GDP 대비 배수인 것 같다. 평당 가격과 GDP 배수가 차이가 큰 곳들을 보자.
이스탄불, 베이징, 상하이, 방콕, 마닐라 등 이런 곳들은 국민소득에 비춰보았을 때 상대적인 박탈감이 크게 들 수 있는 곳들이다.
우리나라의 경우 뉴욕, 도쿄, 런던 등 선진국에 비하여 다소 높은 편이라고 볼 수 있겠다.
● 이번엔 주택매매 가격지수를 보자.
주택가격지수란 국민은행에서 전국의 주택 매매 및 전세 가격을 조사하여 일정시점(아래 표에선 조사 시점인 1986년=100)을 기준 시점으로 한 지역별, 주택유형별, 주택재고 구성비를 가중치 값으로 부여하여 산출하는 지표를 말한다.
매매 가격을 보면 기록이 시작된 1986년을 기준(100)으로 30년간 IMF 때를 제외하고 지속적으로 상승하였다.
전국적으로는 세 배 (2016년 300), 강남은 네 배가 올랐다(2016년 400)
하지만 매년 물가가 상승한 것을 반영한 실질 주택매매가격지수를 보면 전국적으로는 국내 부동산 가격이 물가상승률에 못 미친다는 것을 볼 수 있다. (2016년 100 이하)
● 다른 나라들의 주택 가격지수 변화 추이와 비교해보아도 국내 주택가격은 완만하게 상승하였다는 것을 시각적으로 확인할 수 있다. 즉 안정적이다고 볼 수 있다.
● 자 그럼 주택가격 결정의 법칙에는 어떤 것이 있을까.
첫째. 경제가 성장하면 오른다. 미국과 일본의 경우를 보면 경제 성장률과 주택 가격지수가 동일한 양상을 보이고 있다.
● 둘째. 소득과 비례한다. 아래 그래프를 보면 소득에 따라 (GDP 상승) 가구나 인당 사용하는 방(Room)수가 증가하고, 1인당 거주인 수, 즉 동거인의 수는 감소한다. 즉 각자의 방이 생기고 각자의 집이 생긴다. 당연히 주택에 대한 수요가 증가하고 이는 주택 가격을 상승시킬 것이다.
● 셋째. 인구가 늘면 집 값은 오른다. 아래 그래프를 보면 전국 인구수와 주택매매가격지수는 비례하게 상승하였다.
하지만 강남의 주택매매가격지수가 유난히 상승한 것을 보면 강남은 역시 이례적인 상승의 이유가 있을 것이다.
참고 2) 강남은 어떻게 '강남'이 됐을까? - Youtube
● 다섯째. 고용이 늘면 집 값은 오른다.
아래 지표는 평택시 주택가격 변화다. 2010년 이후 평택항의 인프라가 지니는 이점을 안고 삼성이나 LG와 같은 대기업 생산 공장이 들어섬에 따라 전국 주택 가격지수나 서울시 주택 가격지수보다 훨씬 웃돌았다.
2005년 38만 명에 불과하던 인구도 2010년 62만 명, 2020년엔 80만 명이나 예상된다. 대규모 산업 투자와 이에 따른 고용증가는 주택가격을 대폭 상승시켰다.
● 그렇다면 이제 부동산 전망에 대해 알아보자. 집값은 계속 오를까? 아니면 떨어질까? 몇 가지 포인트를 보고 판단해보자.
첫째. 장기적으로 보면 집값은 지속적으로 상승한다.
위 그래프는 부동산 학계에서는 의미 있는 자료로서 헤렌흐라흐트라는 네덜란드 암스테르담의 도시에서 1628년부터 진행된 부동산 가격 변화에 대한 조사이다.
위 도시는 몇 번의 전쟁과 부흥을 거치면서 부동산 가격이 변화하는데 결론적으로는 물가상승률에 수렴한다는 사실을 보여준다.
중간에 폭락하는 곡선이 있었지만 화폐를 발행하는 시점 이후로 통화가 늘어나면서 지속적으로 상승하였다.
즉 부동산 가격은 시간이 흐를수록 상승할 가능성이 매우 높다는 증거다.
둘째. 경제가 성장함에 따라 계속 성장할 것이다.
위 자료는 국내 경제성장률과 주택매매가격지수의 상승률의 관계다. 부동산 시장 성장률이 뚝 떨어지는 첫 번째 때는 주택 공급에 의한 시장 가격 하락이고 1998년 IMF 때, 2004년 신용카드 사태, 2012년에 혁신도시 개발에 따른 서울 집값 하락 등 몇 번의 하락을 보였다.
대부분 몇번의 경제 이슈 때를 제외하면 경제 성장률과 함께 나란히 또는 그 이상으로 부동산 가격은 상승하였다.
북유럽 등 선진국은 경제 성장률이 1~2% 임에도 대도시 중심으로 최근 부동산 가격이 폭등했다고 한다. 이는 정부에서 경제성장을 위해 통화를 늘릴 때 부동산 시장도 함께 성장했기 때문이라고 한다.
서 교수는 "설문조사를 하면 사람들이 부동산 가격이 너무 높다 지금보다 한 30%는 떨어져야 한다고 답변하는데, IMF 때 부동산이 12% 정도 하락했을 때 사람들 자살하고 난리가 났다. 만일 우리나라 부동산이 그렇게 하락하면 경제가 올 스톱될 것이다. 정부의 부동산 정책은 절대 '부동산 가격 하락'이 그 목적이 되어서는 안된다"고 주장했다.
우리나라 사람들 대다수의 자산 보유가 부동산에 치중되어 있는 것을 볼 때 정부의 정책으로 인해 부동산 가격이 하락한다면 자산의 큰 치명타를 입기 때문에 정부의 규제도 어느 정도 한계는 있을 것이다. 단지 물가 상승률 이상으로 폭등하는 것을 막는데 그칠 것이다.
셋째. 인구가 늘어나면 계속 오른다.
베이비 부머가 은퇴하면 부동산이 폭락할 것이라는 예측이 있다고 한다. 은퇴 시에 집을 줄여서 긴축하기 때문일 것이라 예측. 그러나 현실은 주택을 줄이지 않고 유지한다. (자식과 손자들을 고려해서 현재 유지하는 것으로 보임. 70세 정도 되면 줄이기 시작. 자식들도 어느 정도 자라면..)
"아직 베이비부머 은퇴까지는 어느 정도 시간적 여유가 있기 때문에 당장의 하락 위험은 없을 것이다."
"그러나 선진국의 경우 베이비부머가 은퇴하는 시점의 부동산을 에코세대(베이비 부머의 자식 세대)가 받아 사기 때문에 부동산 하락을 어느정도 방어하는데 우리나라는 그럴 수 없어 실제 베이비부머의 은퇴 시에는 몇 년 간 부동산 하락이 클 수 있다"고 지적했다.
넷째. 일본이 인구 하락에 따라 부동산 가격이 폭락한 나라다. 우리나라의 경우 일본을 따라갈 가능성이 있는데 은퇴 연령이 자꾸 늦어지고 노인들의 경제 활동이 증가하면서 아직까진 일본과 동일한 양상을 보이진 않는다.
다섯째. 주택 인허가 실적과 가격 상승률을 보자.
1990년대 후반에 인허가 물량이 많다가 부동산 가격이 푹 떨어졌다. (물론 IMF라는 큰 변수가 존재하긴 했지만)
비슷하게 최근에 인허가 물량이 상당히 많다. 거시경제도 좋지 않은 상황에서 집 값이 하락할 변수로 작용할 것이라고 본다.
여섯째. 공급과잉에 따른 부동산 하락은 지역적으로 국한될 것이다.
전국 집값이 비해 성남 집값이 하락했던 때 (빨간색 동그라미), 서울 집 값에 비해 송파구 집값이 하락했을 때 모두 해당 지역에 공급이 증가해서 일시적 조정이 있었다. 그러나 신축 주택 공급은 해당 주택에 전셋값 상승을 이끌 것이고 결국 2년 정도 후에 다시 상승할 것이다.
서 교수님의 세션은 대부분 그래프와 수치 해석을 통해 객관적인 판단을 유도하려 했다.
종합하자면 부동산 가격은 경제나 정부 규제에 의해 지역적, 일시적으로 조정은 있을 수 있다. 그러나 부동산은 장기적으로는 상승할 것이다라는 것. 부동산은 주식처럼 등락 주기가 빠르지 않다. 장기적 관점과 안정자산으로 투자하기엔 여전히 매력적인 자산이다.
많은 자료가 주어졌지만 아쉽게도 첫 번째 세션에서 시간을 오버해서 짧은 시간에 발표하려다 보니 많은 것이 생략되고 나도 정리한 결과가 매끄럽지 않은 것 같다. 더 부동산 시장에 대해서 관심을 가지고 공부해야겠다.